2021年房地產調控已突破420次，購房者入市欲望跌至冰點。據克而瑞地產研究數據顯示，今年8月，29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降22%和10%，百強房企整體業績表現不及歷史同期。值得注意的是，本月正是傳統的樓市黃金九月，各路開發企業能否借力金九實現反轉呢？

百強房企單月銷售額降幅超20%

克而瑞地產研究數據顯示，今年8月，29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降22%和10%，百強房企整體業績表現不及歷史同期，TOP100房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%、環比下降10.7%。

數據顯示，2021年8月，百強房企中近7成企業單月業績同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內，近8成企業單月業績不及上半年月均水平。整體來看，8月房企單月業績表現不及上半年及歷史同期，有逾40家百強房企同環比雙降。記者查閱資料了解到，從多家已公布8月銷售業績來看，多數房企業績下滑。其中，8月，萬科實現合同銷售面積219.4萬平方米，合同銷售金額370.3億元，同比降36.9%；旭輝控股合同銷售金額約200.2億元，同比減少21.8%；時代中國前8個月簽約面積與去年同期的352.9萬平方米減少13.8%。

縱觀今年上半年房地產市場行情，房企利潤率水平降至歷史低位。數據顯示，被視為“利潤王”的中海地產，上半年毛利率和凈利率分別同比下降2.1個百分點和3.9個百分點；包括華潤置地、萬科在內的多家行業龍頭，盈利水平均有不同程度的下滑。

位于嶗山板塊的海信璞悅售樓處開放半個月的時間，前來看房咨詢的購房者絡繹不絕。

青島主城郊區冰火兩重天

具體來看青島樓市，A面是市區豪宅“秒光”，B面是郊區陷入“百盤大戰”。據卓易統計數據統計顯示，今年前8個月，青島樓市銷售排行榜前六名有五個嶗山豪宅，熱銷到無以復加的程度。與此同時，近郊樓盤開啟“百盤大戰”，紛紛開啟降價模式，工抵房、特價房、精裝改毛坯頻現市場。

2021年8月，青島新房成交創近半年新低。數據顯示，8月份青島新建商品住宅成交10966套，為近半年來最低點，成交面積127.48萬平方米，成交總金額204.86億，分別環比下降13.7%，11.2%和9%。數據的急轉而下，在市場上也得到了印證。近期，青島近郊出現了多個樓盤降價大跳水，個別板塊甚至出現了“百盤大戰”的現象。像是西海岸靈山灣龍璽、碧桂園珠山郡等，膠州新城區的奧園、花樣年、少海板塊以及膠州上合的榮盛等出現了不小幅度的降價，即墨也出現了花式降價促銷，無論從規模還是降幅，都是今年以來最大的。“政策調控從供應端和需求端多管齊下，“房住不炒”的基調正不斷渲染。”卓易數據首席分析師王玟琳表示，房子作為投資理財屬性的意識減弱，目前樓市分化是”不斷擠掉水分“之后的表現。

嶗山高端樓盤的銷售熱度可見一斑。

不過，值得注意的是，青島主城區樓市，尤其是嶗山片區在今年的市場表現可謂可圈可點。數據顯示，今年前8個月，青島樓市銷售排行榜前六名中，有五個來自嶗山板塊，高端樓盤銷售熱度可見一斑。具體來看，2021年前8月青島住宅TOP10項目累計銷售合計約236億。其中，大云谷·嶗山金茂府簽約44.87億位居首位，山東頭銀豐玖璽城34.6億位列第二，單套平均總價超過1100萬，目前一期房源多剩低樓層；融創影都學府簽約30.83億元。此外，位于嶗山區的海信君瀾，憑借26.25億元銷售金額位居榜單第四席位，融創嶗山壹號院項目銷售19.41億元位居第五，同樣在嶗山板塊的佳源華府項目以成交257套、銷售金額19.29億元位居第六。

“嶗山區的豪宅賣火了，房價也漲了，而且一路向北延伸。”資深房產評論張百忍分析道，經過今年上半年的熱銷，嶗山的住宅價格早已越過遼陽路，達到了35000到40000的價格線， 在此過程中，嶗山板塊熱盤的布局也在不斷擴容，如今已經蔓延到了株洲路一線。

近日，記者在海信璞悅銷售中心看到，盡管不是周末，但是前來看房的人依然絡繹不絕。據海信璞悅項目負責人介紹，售樓處開放僅僅兩周時間，意向登記客戶就已經超過了500組。“可以看出，這個項目很受中高端購房群體的青睞。”據楊經理介紹，璞悅致力于規劃打造城市核心板塊的小高層住區，為綠色二星級建筑，屬于海信產品系里的璞灣系代表力作，產品定檔海信A+級高端產品。記者探訪項目周邊發現，璞悅位于深圳路核心位置，距M2地鐵站也就四五百米的距離，鄰近宜家、萬象匯商圈，區域配套優勢相當明顯。

“今年金九銀十，青島樓市最大的特點就是郊區和市區的分化越來越嚴重，可謂冰火兩重天。”張百忍分析道，“究其原因，主要是目前購房者的需求愈加傾向改善型，而目前的供地結構還是停留在剛需的層次。因此，受供求關系影響，拉高了嶗山板塊樓盤的關注度。”

能否借力金九實現反轉

金九作為傳統黃金節點的最后一個檔口，已然過半，各路開發企業能否借力金九實現反轉呢？對此，中國房地產數據研究院陳晟表示，下半年將面臨慘烈的價格競爭。一些資金壓力比較大的企業，完成全年目標完成率相對困難，部分房企因資金緊張降價是大概率事件。

8月31日，融創中國董事會主席孫宏斌在2021年中期業績投資人會議上表示，下半年市場壓力較大，國家政策堅決，使得大家對房價有不上漲預期。有些企業壓力比較大之后就降價，預計市場還是會比較慘烈。持同樣觀點的不止融創。萬科總裁祝九勝則表示，越短期的預測越難做。對萬科而言，全年壓力還在，長遠來看，房地產行業毛利率下行仍未見底。

從青島市場來看，新盤選擇在金九銀十首次登臺，也背負了一定的壓力。據記者初步統計，9月青島共約有30個樓盤開盤或推新，在入市新盤數量上甚至少于過去兩個月。不同于8月份的西海岸、城陽的扎堆現象，9月份入市新盤的分布則比較均衡，西海岸、城陽區、市北區和即墨區均有不少新盤入市。“今年青島樓市的金九銀十，與往年不同，確實是一道嚴峻考驗，因為它關系到相當一部分企業的生死存亡，如果這兩個月銷售良好，就能應付年底的債務情況。因此很多開發商會抓住機會進行促銷。”張百忍表示，就青島而言，郊區形勢更為嚴峻，像是膠州、膠南，已經陷入了百盤大戰的局面，以價換量是撬動市場的唯一出路。

青島財經日報/首頁新聞記者 李雯