12月12日，湖南省衡陽(yáng)市發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，明確自2025年1月1日起，該市行政區(qū)域內(nèi)商品房將實(shí)行按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售。12月17日，河北省張家口市印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，通知提出鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。政策發(fā)布后，“取消公攤”在市場(chǎng)上的關(guān)注度逐日提高。
“取消公攤”市場(chǎng)關(guān)注度高
“我一直在關(guān)注這個(gè)信息。”市民季曉軍先生向記者表示，“我之前在銀都花園買過(guò)一套房子，公攤面積就不太清晰，導(dǎo)致得房率比較差，130多平方米的房子看起來(lái)也就80平方米的使用面積。后來(lái)過(guò)了好多年才挺委屈地出手了。”
“我們住的是高層，公攤面積特別大。當(dāng)時(shí)小區(qū)的業(yè)主都戲稱‘花了30萬(wàn)買樓梯’。”在延吉路某小區(qū)，王寧先生在接受采訪的時(shí)候說(shuō)，“我先后買了兩個(gè)高層，感覺(jué)一個(gè)是樣板間和實(shí)際收房有差距，另外就是公攤面積永遠(yuǎn)都比想的要大?！?/p>
“今天問(wèn)了銷售，他說(shuō)取消公攤不等于不計(jì)公攤，按套內(nèi)面積算，那個(gè)房?jī)r(jià)肯定不便宜?！笔忻裢跆扈飨壬趶埓搴幽稠?xiàng)目展示中心表示，“我特別問(wèn)了問(wèn)，銷售反饋這個(gè)事兒不是第一次炒作，真取消公攤，套內(nèi)面積的成本肯定會(huì)有明顯增加?！?/p>
鼓勵(lì)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)
值得注意的是，目前絕大多數(shù)城市在計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)采用建筑面積進(jìn)行計(jì)算，樓梯、走廊、入戶大堂等公共部分面積被計(jì)入公攤面積。這就造成了，一方面導(dǎo)致實(shí)際可使用的套內(nèi)面積低于建筑面積，另一方面由于不同建筑類型的公共部分建筑標(biāo)準(zhǔn)差異，導(dǎo)致不同項(xiàng)目間得房率會(huì)有所不同，在同樣的建筑面積下實(shí)際可使用的套內(nèi)面積也會(huì)產(chǎn)生差異。
那么，取消公攤面積， 是否意味著“所購(gòu)即所得”或者“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售”？
記者在采訪中了解到，衡陽(yáng)發(fā)布的政策明確了：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告和下列分?jǐn)偳闆r：（一）被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、位置、面積；（二）參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；（三）不分?jǐn)偟墓灿貌课?。可?jiàn)，公攤并沒(méi)有實(shí)際“取消”。
張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知提出，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。而隨后張家口市住建局相關(guān)工作人員對(duì)外表示，“取消公攤”的意思是鼓勵(lì)房企按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，并非不計(jì)公攤成本，只是計(jì)價(jià)方式的變化。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為：“采用套內(nèi)面積計(jì)算的方式，能讓房?jī)r(jià)更為直觀地展現(xiàn)給購(gòu)房者，一定程度減少信息不對(duì)稱，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，打消購(gòu)房者對(duì)于公攤的疑慮，幫助購(gòu)房者更好地進(jìn)行購(gòu)房決策，保障購(gòu)房者權(quán)益。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)落地，配套的一些計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則等也有望進(jìn)一步完善?！?/p>
取消公攤會(huì)帶來(lái)多方面影響
記者了解到，諸如張家口政策的計(jì)價(jià)方式的變化，并非首次出現(xiàn)。2024年，就有長(zhǎng)沙、佛山、合肥、肇慶等多個(gè)城市通過(guò)放松陽(yáng)臺(tái)尺寸限制、支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式，變相拉高實(shí)際得房率。此外，還有部分城市出臺(tái)政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。西安、成都等城市甚至直接借道第四代住房標(biāo)準(zhǔn)推出“零公攤”樓盤。
陳文靜指出：“從對(duì)房?jī)r(jià)的影響來(lái)看，改變計(jì)價(jià)方式對(duì)于房屋總價(jià)影響較小，但對(duì)于單價(jià)而言，部分項(xiàng)目或由于更改為套內(nèi)面積計(jì)算，造成計(jì)算價(jià)格的住房面積下降，住房單價(jià)就會(huì)上漲。另外，對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的城市而言，將計(jì)價(jià)方式由建筑面積轉(zhuǎn)變?yōu)樘變?nèi)使用面積，房屋單價(jià)有望保持不變甚至單價(jià)上漲，或能一定程度緩解房?jī)r(jià)下跌對(duì)于購(gòu)房者預(yù)期的影響?！彼岬剑骸皬膶?duì)物業(yè)費(fèi)的影響來(lái)看，當(dāng)前物業(yè)費(fèi)大多是按建筑面積來(lái)計(jì)算，如果換作以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)算，收費(fèi)單價(jià)也可能會(huì)相應(yīng)提高，最終用房成本也不一定會(huì)降低。據(jù)報(bào)道，目前已落地采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的城市，如肇慶，物業(yè)費(fèi)仍按原標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，取消公攤更多體現(xiàn)為交易環(huán)節(jié)的計(jì)價(jià)方式上。”
陳文靜還表示：“從對(duì)房地產(chǎn)銷售模式的影響來(lái)看，取消公攤、調(diào)整計(jì)價(jià)口徑一定程度提升房企在銷售過(guò)程中對(duì)于價(jià)格的調(diào)控靈活度，同時(shí)能讓購(gòu)房者更直觀了解所購(gòu)房屋的實(shí)際可使用面積大小，有利于購(gòu)房者對(duì)于房屋價(jià)值的判斷，也能一定程度減少因信息不對(duì)稱引發(fā)的糾紛?！?/p>
房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示：“取消公攤雖然不是新話題，但對(duì)于正在止跌回穩(wěn)的樓市來(lái)說(shuō)，可能是邁向2025年新起點(diǎn)的第一道題，這體現(xiàn)了從從業(yè)人士到消費(fèi)者對(duì)于市場(chǎng)的關(guān)心?！?/p>
紀(jì)禮剛認(rèn)為，“取消公攤”最為直接的影響可能是會(huì)對(duì)二手房帶來(lái)一定的沖擊。取消公攤市場(chǎng)，在銷售端要看開(kāi)發(fā)商的實(shí)際操作，在將來(lái)交房后考驗(yàn)物業(yè)的服務(wù)運(yùn)營(yíng)水平。對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，其所面臨的問(wèn)題是多方面的。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?趙彭
責(zé)任編輯：王海山
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