5月17日，中國人民銀行與國家金融監(jiān)督管理總局推出“組合拳”政策，首套房貸款首付比例降至15%，公積金利率也相應(yīng)下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。此外，還設(shè)立了保障性住房再貸款，旨在鼓勵(lì)地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，以支持保障性住房建設(shè)。
一系列政策舉措正在市場上漸起效果的時(shí)候。 5月31日下午，青島市政府新聞辦召開政策例行吹風(fēng)會，再度推出了按區(qū)（市）“認(rèn)房不認(rèn)貸”、發(fā)放購房家電消費(fèi)券、加快推行房票試點(diǎn)、加大公積金貸款支持力度等優(yōu)惠政策措施，通過減成本、降門檻、擴(kuò)需求等，更好支持剛性和改善性住房需求。
新政持續(xù)樓市爭賽點(diǎn)
“5.31”青島市政策加碼落地后，市場像是在競技比賽中全力爭奪賽點(diǎn)一樣反應(yīng)積極。“我們也接到了很多有關(guān)政策細(xì)則的咨詢。本次政策調(diào)整，對于剛需和改善購房群體來說均有利好。”青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)告訴記者：“從政策角度看，第一，調(diào)整首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)行按區(qū)市認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，疊加公積金貸款利率以及首付比例的下調(diào)，能夠降低購房成本。第二，按照區(qū)市認(rèn)定首套的標(biāo)準(zhǔn)，對于跨區(qū)購買改善房的客戶來講，降低了首付壓力，也拉動更多改善需求入市。”
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“推出按區(qū)（市）‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，意味著對于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)降低，有助于更多購房者可以享受到首套房的認(rèn)購標(biāo)準(zhǔn)。明確購房首套房首付比例為15%，意味著全國各城市普遍把首付比例做到了最低，進(jìn)而有助于持續(xù)降低購房的首付成本。明確房貸利率市場化，這也是全國在近期取消房貸利率下限后，首個(gè)比較明確定義為房貸利率市場化的城市，對于各地精準(zhǔn)理解房貸利率定價(jià)規(guī)則等具有積極的啟發(fā)意義。最后，明確下調(diào)公積金貸款利率至2.85%，也有助于購房成本的進(jìn)一步下降。”
暖風(fēng)勁吹購房搶先機(jī)
“一系列政策的出臺，顯著降低了購房門檻，激發(fā)了市場的活躍度。”房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示，“這意味著購房者尤其是剛需和剛改客戶可以更早地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)購房規(guī)劃。”
對此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池也認(rèn)為，近期出臺的系列新政，“一方面為購房者松綁，如降低首付款比例、取消限購等，使得有不同需求的購房者有購房可能；另一方面，降低利率等手段為購房者減輕了還款負(fù)擔(dān)，提高了購房能力，更有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求入市。”
招商璀璨璟園展示中心現(xiàn)場
據(jù)悉，“5.17”新政公布后的首個(gè)周末，北京、上海、廣州、深圳等一線城市看房者數(shù)量激增。而據(jù)采訪，在青島市嶗山區(qū)張村河板塊、李滄區(qū)世園會板塊的部分優(yōu)質(zhì)樓盤，不僅帶看量有倍數(shù)上漲，在成交上也有較明顯的改觀。像招商璀璨璟園等項(xiàng)目在實(shí)際銷售上有110%的增幅。
“我們店就有一個(gè)客戶，在市北和李滄有兩套老房，想要在嶗山購買一套改善房，按照之前的政策，必須全款才能購買。但客戶資金受限，老房子成交周期又很長，購房只能一等再等。新政策實(shí)施后，客戶可以直接按照首套貸款購房，今天已經(jīng)約好了明天的看房行程。”趙家強(qiáng)在采訪中告訴記者，“感受到政策的帶動作用立竿見影。”他認(rèn)為，對于購房者來說，現(xiàn)在一些高性價(jià)比的房源以及特價(jià)房，不管是二手房還是新房，都是一個(gè)比較好的入手時(shí)間點(diǎn)。
信心與市場邏輯共建
值得注意的是，“5.31”新政還提及了發(fā)放家電補(bǔ)貼政策等政策。新政后將對近一年購房的前1萬名購房者，將發(fā)放5000元面值的家電消費(fèi)券。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“此類操作有助于持續(xù)促進(jìn)購房需求和家電需求，也說明各地各類既有的政策疊加推進(jìn)，發(fā)揮了更好的效應(yīng)。”
除了家電消費(fèi)券外，“推進(jìn)房票制度給我留下了較為深刻的印象。”嚴(yán)躍進(jìn)指出：“此次青島的創(chuàng)新點(diǎn)是，除了提及房票本身外，對于部分6月份啟動的城中村項(xiàng)目給予了明示。放寬人才住房的再交易政策。政策明確取消5年內(nèi)不得上市交易的限制，也使得此類住房的市場吸引力更大，有助于相關(guān)人員的更好換房和置業(yè)。”此外，對于人才住房的銷售價(jià)格，也明確允許按20%的價(jià)格幅度情況進(jìn)行調(diào)整，客觀上確保此類人才住房隨行就市，更好和市場需求匹配。
繼續(xù)支持以舊換新。青島是全國較早開展以舊換新工作的城市，此次明確中介、房企和國有平臺參與此類模式，有助于深化既有的以舊換新模式。
“今天的房產(chǎn)利好政策之外，有‘以舊換新’需求的青島市民，還可以通過貝殼‘優(yōu)鮮購’服務(wù)，享受‘百萬惠民購房券’。”貝殼找房青島站市場負(fù)責(zé)人陳晶在采訪中說：“舉個(gè)例子，市民委托貝殼合作品牌經(jīng)紀(jì)人售賣二手房，同時(shí)在6月1日至6月30日之間通過貝殼合作品牌經(jīng)紀(jì)人購買了參與‘優(yōu)鮮購’活動的新房項(xiàng)目。如果他在2024年11月30日前，通過貝殼完成了二手房交易全流程、繳納足額中介費(fèi)并完成新房網(wǎng)簽流程，就可以獲得1萬元現(xiàn)金‘以舊換新購房券’。假如市民委托了二手房之后，在特定時(shí)間內(nèi)沒有賣出，但是在6月1日-6月30日之間通過貝殼合作品牌經(jīng)紀(jì)人購買了參與‘優(yōu)鮮購’活動的新房項(xiàng)目，則市民可以獲得開發(fā)企業(yè)提供的3萬元‘優(yōu)鮮購購房券’。”
不難看出，從政策到市場營銷，目前都處于一個(gè)較為積極并充滿期待值的狀態(tài)中。但趙秀池認(rèn)為：“從市場表現(xiàn)來看，新政出臺以后，從發(fā)布到落地生效，仍會有一定時(shí)滯期。購房決策也并不僅考慮政策因素，還要綜合衡量家庭收入水平、還款能力、住房作為家庭最大資產(chǎn)能否保值增值等實(shí)際需求，因此新政的效果仍待進(jìn)一步觀察。”
“一攬子房地產(chǎn)政策落地顯示出中央‘穩(wěn)地產(chǎn)’的決心，明顯提振了市場信心，隨著核心一二線城市逐步落實(shí)各項(xiàng)舉措，接下來市場有望進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期，同時(shí)6月房企也將進(jìn)入上半年業(yè)績沖刺階段，市場活躍度有望回升。”中指研究院山東地產(chǎn)總經(jīng)理袁彬彬表示。
不難看出，市場恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，若地方國企收儲已建成未銷售商品房等消化存量的政策能夠較快落地，也將對改善房企現(xiàn)金流，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)起到積極作用。預(yù)計(jì)隨著供需兩側(cè)同時(shí)發(fā)力，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來切實(shí)的資金支持和銷售支持，房企銷售將有所改善。可預(yù)見，“5.31”新政的積極作用在于，“修復(fù)提升市場信心的同時(shí)積極促進(jìn)了新型房地產(chǎn)市場邏輯的搭建。”袁彬彬說。
青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/首頁新聞記者 趙彭
責(zé)任編輯：李賽男
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