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房貸增量由正轉負 8月樓市金融政策向好      

8月21日,央行宣布最新一期的貸款市場報價利率(LPR),1年期貸款市場報價利率(LPR)為3.45%,較7月降10BP;5年期以上LPR為4.2%,與7月持平。

本次5年期LPR維持不變,無論歷史經驗還是現實壓力,均有些“意料之外”。業內普遍認為,央行主要考量:“穩銀行息差、兼顧穩匯率”。

但本次5年期LPR未動,也并不意味著穩地產的訴求下降,后續存量房貸利率下調、一二線核心城市紓困地產,仍有望落地。

青建·金宸府社區會客廳 圖片來源:青建·金宸府售樓處

樓市不及預期 七月存、貸雙降            

據央行8月11日公布的7月份金融數據來看,7月新增居民部門貸款減少2007億元,同比多減3224億元;其中,個人住房貸款為代表的居民中長期貸款減少672億元,同比多減2158億元。與此同時,7月份人民幣存款減少1.12萬億元,同比多減1.17萬億元,其中住戶存款減少8093億元。

分析數據,不難看出樓市恢復不如預期、居民加杠桿意愿不強,集中利用前期借貸資金和自身存款進行貸款償還或是7月居民存款、貸款雙降的原因之一。

此外,從數據上看,繼今年4月后,7月房貸增量再次由正轉負的情況,這意味著樓市在需求上的走低,恢復預期落空。

5年期LPR未變 政策支持向消費端            

繼8月15日人民銀行公開市場逆回購和MLF操作利率分別下降10個和15個基點的操作。業內均預計1年期,5年期LPR均跟隨下調。但8月21日,1年期LRP如期降低,5年期LPR下調預期落空。

值得注意的是,此次1年期降息是今年第二次降息,當下,貨幣政策寬松,受就業環境影響,居民收入預期降低,儲蓄意愿強,消費意愿弱,資金流動性偏弱。因此,1年期再次下調10BP,將有利于提振居民貸款意愿,提振消費市場,增加現金流的流動性。

5年期LPR按兵不動,也體現了當下房貸利率已經處于歷史低位水平。在金融工具的使用上,需要從細處考量。據諸葛數據研究中心統計,截止目前,有超40城下調首套房貸利率至4%以下或取消首套房貸利率下限,較LPR減60個基點是城市首套房貸利率的最低水平,如南寧、柳州、珠海等城市最新首套房貸利率降至3.6%(LPR-60BP)。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為:“本次5年期LPR下調預期落空或是預示著目前在統籌增量、存量房貸利率的定價關系,當前增量和存量房貸利率存在較大利率差,存量利率下調的預期逐步提升,但還未有相關細則出臺。”

易居研究院研究總監嚴躍進認為:“此次降息重在強調短期資金的成本下調,總體符合階段性寬松的導向。這也說明對于短期刺激內需和消費方面的側重點更強。5年期LPR利率保持不變,說明側重點在于對此前既有的降息動作要積極消化。”

嚴躍進指出,“今年6月份5年期LPR出現了10個基點的下調,當前正處于對此類既有政策消化的關鍵期。后續也還是有下調的空間,但關鍵要看3季度整個經濟形勢的復蘇態勢。”

8月政策向好 市場仍保有期待值          

LPR雖然沒有變化,但各地還可以積極利用“房貸利率下限下調”工具。這也會使得實際認購一二手房的利率下降。

嚴躍進表示:“根據此前一些城市降低房貸利率的操作,在一些政策調整中往往會出現下調20個基點的可能。”換句話說,即便此次LPR不下調,各地總體上大約有下調20個基點的可能。若按100萬貸款本金、30年期等額本息計算,類似操作下,前后月供額大約可以減少120元。他認為:“總體上各地對于此次LPR不下調不必過于敏感,同時要積極利用各種優惠政策,主動下調房貸利率,以激活合理住房消費需求。”

此外,記者留意到,8月20日,中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合強調整優化房地產信貸政策。規范貸款利率定價秩序,統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。其中值得關注的就是對存量金融產品價格的新提法。

可預見的是,存量房貸利率的定價細或將加速落地。新增房貸利率及存量房貸利率定價關系將更加合理。也說明房貸政策寬松依然是大方向,各地也依然會有積極的動作,包括降低房貸利率。

此外,從本次調整方向上預判,存量房貸利率下調或需要防止商業銀行利潤被過度壓縮。而這或許也是本次5年期LPR未變的重要因素之一。

事實上,央行對于存量房貸利率調整的定調并非第一次改變,7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾對此表示“按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定,或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。

8月1日的下半年工作會議上,央行也提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。而8月17日23Q2貨政報告中提出“居民信貸成本穩中有降”,替換掉之前“個人消費信貸成本穩中有降”的表述則被業內視為推動“存量房貸利率”下調的重要政策性鋪墊。

綜上,王小嬙預計:“存量房貸利率的定價細則將加速落地,新增房貸利率及存量房貸利率定價關系將更加合理。這將有效緩和居民“房貸”壓力。”

青島財經日報/首頁新聞記者 趙彭 周潤

責任編輯:李賽男

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