“2021年青島辦公樓市場(chǎng)經(jīng)歷了核心商務(wù)區(qū)的最后一波供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。”1月11日，在仲量聯(lián)行2021年第四季度青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望發(fā)布會(huì)上，仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，2021年全年共有7個(gè)項(xiàng)目入市，為青島辦公樓市場(chǎng)帶來超過58萬平方米的新增供應(yīng)，年度供應(yīng)量創(chuàng)下自2005年以來的歷史新高。

7項(xiàng)目入市推高供應(yīng)量

報(bào)告顯示，2021年新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，全年共有7個(gè)項(xiàng)目入市，為青島辦公樓市場(chǎng)帶來超過58萬平方米的新增供應(yīng)，年度供應(yīng)量創(chuàng)下自2005年以來的歷史新高。其中，四分之三的新增供應(yīng)為持有型辦公物業(yè)。

據(jù)介紹，由于退出及融資渠道的多樣化，開發(fā)商不再只通過散售來回籠資金，而更關(guān)注于物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和整體增值。持有型物業(yè)比重的增加也代表著青島辦公樓市場(chǎng)的整體品質(zhì)提升到了一個(gè)新高度。以2021年四季度交付的融匯中心為例，作為青島融匯集團(tuán)持有的高品質(zhì)辦公物業(yè)，融匯中心以較高的硬件標(biāo)準(zhǔn)和完善的軟件設(shè)施為企業(yè)在市北商務(wù)區(qū)選址提供了豐富多元的辦公選擇，其特有的整層共享辦公會(huì)議中心打造了青島智慧辦公的新標(biāo)桿。

數(shù)據(jù)顯示，受自用需求推動(dòng)，全年凈吸納量遠(yuǎn)高于過去三年平均水平。2021年全年青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量達(dá)到28.5萬平方米，遠(yuǎn)高于過去三年13.6萬平方米的平均水平。自用型需求占比達(dá)37%，成為推高市場(chǎng)吸納量的主要因素。在可租賃凈吸納量中，來自內(nèi)資專業(yè)服務(wù)和科技媒體通訊類租戶的需求占比超過45%。供應(yīng)高企使得市場(chǎng)租金繼續(xù)承壓下行，業(yè)主面臨的市場(chǎng)壓力加劇。2021年四季度，整體市場(chǎng)平均有效租金為82元/平方米/月，甲級(jí)辦公樓平均有效租金為117元/平方米/月。排除新入市項(xiàng)目影響，這兩項(xiàng)租金指標(biāo)同時(shí)環(huán)比下降1.5%。市場(chǎng)租金已連續(xù)12個(gè)季度呈下降趨勢(shì)，全年新增供應(yīng)激增以及年底市場(chǎng)需求疲軟，進(jìn)一步加劇了租金的下行壓力。

“科技類企業(yè)有望持續(xù)帶動(dòng)辦公市場(chǎng)新設(shè)立和擴(kuò)張需求。”仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示，“內(nèi)循環(huán)背景下，企業(yè)加速更迭，并購(gòu)活動(dòng)活躍，行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加劇，靈活辦公可以更好地迎合成本敏感、企業(yè)規(guī)模快速變化的初創(chuàng)型企業(yè)。靈活辦公運(yùn)營(yíng)商將在青島辦公樓市場(chǎng)繼續(xù)呈擴(kuò)張趨勢(shì)。”據(jù)介紹，中美貿(mào)易摩擦將加快IT國(guó)產(chǎn)化進(jìn)程及全產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建，科技企業(yè)將利用不同城市資源實(shí)現(xiàn)全國(guó)戰(zhàn)略布局，這些均將帶動(dòng)科技企業(yè)在甲乙級(jí)辦公樓和產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的新設(shè)立和擴(kuò)張需求。

餐飲成零售業(yè)最大亮點(diǎn)

餐飲行業(yè)持續(xù)成為市場(chǎng)主力需求來源，在2021年全年零售業(yè)態(tài)新開業(yè)面積中占比為三分之一。據(jù)介紹，資本推動(dòng)下的連鎖餐飲品牌擴(kuò)張明顯，例如太二酸菜魚，安三胖、和府撈面等均在不同商圈開出多家新店。同時(shí)，奢侈品消費(fèi)持續(xù)回流，高端零售消費(fèi)持續(xù)錄得快速增長(zhǎng)，Tory Burch、Theory等輕奢品牌均在青島開出第二家店。另外，首進(jìn)青島的網(wǎng)紅品牌憑借較高的引流能力陸續(xù)入市， Tim Hortons、撈王、云海肴以及即將開業(yè)的網(wǎng)紅咖啡% Arabica等，引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

報(bào)告顯示，兩大零售項(xiàng)目集中開業(yè)，共計(jì)新增供應(yīng)20.5萬平方米。2021年四季度迎來2個(gè)項(xiàng)目入市，分別為正合茂和利群金鼎廣場(chǎng)西海岸店。其中，正合茂位于火車北站的非核心商圈，是典型的社區(qū)型及配套型商業(yè)。利群金鼎廣場(chǎng)-西海岸店位于長(zhǎng)江中路商圈，是利群集團(tuán)逐漸由傳統(tǒng)百貨向購(gòu)物中心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的又一嘗試，在以百貨作為主力店的基礎(chǔ)上融合了滑冰場(chǎng)、電競(jìng)館、兒童樂園、室內(nèi)馬場(chǎng)、影院等多元業(yè)態(tài)。總體來看，2021年全年共有4個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)新增供應(yīng)39.9萬平方米，供量規(guī)模已基本恢復(fù)至疫情前水平。零售市場(chǎng)租金方面，租價(jià)基本觸底，連續(xù)兩個(gè)季度環(huán)比持平。2021年四季度青島全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為228元/平方米/月，排除新入市項(xiàng)目影響，已連續(xù)兩個(gè)季度環(huán)比持平，意味著市場(chǎng)租金已基本觸底。

展望2022年，近郊商業(yè)將持續(xù)迎來新增供量，部分項(xiàng)目或?qū)⒀舆t開業(yè)。統(tǒng)計(jì)顯示，2022年預(yù)計(jì)將有超過45萬平方米的新增供應(yīng)入市，主要分布于膠州、即墨、西海岸等近郊商圈。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁新聞?dòng)浾?李雯