近日，青島房企1-10月業績出爐。這份排名，透露出青島地產行業的新格局：外來一線開發商勢頭減弱，本土房企已回歸前列。據卓易數據發布房企權益top10排行榜顯示，今年前十個月，除了融創獨占榜首之外，本土房企強勢回歸榜單，海信、和達、海爾直接沖進前五位；萬科、中海、卓越無緣房企權益top10榜單。放眼全國，華夏幸福、泰禾等房企相繼暴雷，此輪房地產行業“優勝略汰”洗牌中，很多債務壓頂的房企已是相當難熬。

本土房企“逆襲”

在卓易數據發布的房企權益top10排行榜上，融創中國位列第一，權益銷售額124.47億。其中，嶗山融創壹號院銷售額21.9億，通過逐步收購，君一退出該項目，使融創掌握了項目話語權。位于榜單第二位的是海信地產權益銷售額104.29億，作為本土頭部房企的海信合作開發項目少，少數的合作項目中也占有絕對控股權。同樣作為本土房企的和達集團，位列權益銷售榜第三，權益銷售額71.46億，與海信情況相仿，和達的10余個在售項目中只有和達萃園與和達和園2個項目采取與平臺公司合作的形式，其他均為單獨開發。作為青島土儲大戶，君一控股（原海爾產城創）權益銷售額60.76億，由于去地產化的需要，其在多個項目引入合作方，例如大云谷·嶗山金茂府，海爾奧園翡翠云城等。

值得注意的是，在這份榜單上，并沒有見到像是萬科等頭部房企的身影。具體來看，除了登榜的融創、金茂、保利、龍湖之外，像是萬科、中海、卓越等幾個國內無緣房企權益top10榜單。對此，卓易數據首席分析師王玟琳表示，像是保利發展、萬科和龍湖集團由于合作開發項目多，權益排名下降。“這份榜單，是從青島在售的600多個項目拆解出來的。”王玟琳介紹，數據排名將青島所有可售項目按照工商注冊股權逐一進行權益拆分，剔除重復并表、重復計算的統計方法，能夠展現一個客觀的房企商品房銷售權益“戰績”。

本土房企的強勢回歸，并不止于權益指數排行榜上。在卓易數據發布的青島樓市2021年前10月銷售額分析報告上，TOP10中有5家本土房企，分別為海信、和達、君一控股、山東旭輝銀盛泰和青特。其中，海信、和達位列TOP5。而同比2020年同期數據，銷售金額的top5中，融創、龍湖、保利、萬科占有四席，本土房企唯獨海信入圍。今年top5榜單上，海信繼續穩居榜單前列，和達頂替萬科入圍前五名，而2020年銷售額靠前的龍湖和萬科，直接跌出前五榜單。

將時間線拉回至十年前，那時候，外來房地產企業突圍入青，以絕對優勢主導青島市場。記者查閱2011年數據顯示，在當時的青島樓市銷售前十名中，外來大鱷占了7席。時至今日，本土房企強勢回歸，在青島市場重新拿回份額，上演了一場完美的逆襲之路。

借力“地產+”破題

近兩年，監管對房地產行業的融資保持警惕態度，嚴控資金違規流向房地產領域，仍是自上而下不斷強調的重點。全國政策環境一盤棋之下，房企在青島的經營策略自然難以獨善其身。無論本土企業還是外來開發商，如何成為行業內的千里馬，這道命題并不容易。

“有的房企通過合作實現高效拓儲，帶動業績快速增長；有的以權益換取規模，通過合作提升全口徑規模。”王玟琳表示，房企合作開發將雙方的優勢對接各取所需，然后達到“雙贏”。其中，像是龍湖、保利等外部房企，通過與地方及平臺企業合作增加土儲；而像是本土房企，比如君一控股這樣的土儲大戶，采取的策略則是通過地緣優勢加大土地儲備，引入強勢操盤手，以擴大業績規模。

通過對青島本土房企表現分析，其榜單發生“大洗牌”的原因，大致可總結為以下三個關鍵詞：“地產+”思維、版圖擴張能力以及集團品牌實力。其中，靈活的“地產+”思路、積極且穩健的擴張態度是部分青島本土房企得以“逆襲”的重要原因之一。在“三道紅線”下，影響房企命脈的“輸血”通道持續收緊，不同級別的開發商，已開始根據自身資產負債情況來調整策略。對于頭部開發企業，為避免“踩線”或即將“觸線”而選擇停止擴張，轉而以降杠桿為主，強調降負債抓回款。對于本地房企而言，由于其不走高周轉的路線，財務杠桿原本不高，并利用地緣優勢不斷擴張。更重要的是，像是海信地產、君一控股作為青島的本土企業，他們的上級集團從事主業不是地產業，地產只是分支，這類綜合性集團的“造血”和“輸血”能力強，這在“輸血”通道持續收緊的環境下優勢明顯。綜合因素下，造就了此輪青島房企排名“大換血”的情況。

青島財經日報/首頁新聞記者 李雯