日前，《青島市市轄區第二批次住宅用地供應集中公告》發布。據業內人士分析，從行業預期角度來看，“競品質”有望成為土拍規則新“標配”，品質先行或倒逼房企注重產品力，提升項目品質，產品力至上的時代正在到來。

競品質成土拍新“標配”

青島今年二批次集中供地在經歷7月30日掛牌，8月11日緊急叫停終止出讓后，8月18日發布《青島市市轄區第二批次住宅用地供應集中公告》，分別從拍地地塊數量、延期競拍、控溢價、競買資格及資金、競品質、違規嚴懲等幾個方面進行了調整。其中，出讓方式由“限地價，競自持城鎮住宅面積”調整為當地塊的最高競買報價達到或超過最高限價時，網上土地競價中止，轉到線下競高品質商品住宅建設環節。根據近日公布的市北、李滄、嶗山、西海岸等各區土地出讓文件來看，競品質范圍包括智慧化基礎設施配置、綠色建筑、裝配式建筑，分值按照等級從1分-3分。

“從行業預期角度來看，競品質將成為土拍規則新‘標配’。”青島銳理分析師認為，本輪土地調控嚴控土地價格，是從房地產源頭——土地供應端出發，嚴控地價，一方面降低了開發商拿地成本，有一定的利潤空間（政策本身并非是讓利于房企，核心仍是為了穩定房價）。另一方面，品質先行將倒逼房企注重產品力，提升項目品質，符合目前改善需求的大趨勢。

八成頭部房企涉足智慧社區

業內人士表示，“競品質”有利于從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品，引導開發商提升智慧化基礎設施、綠色建筑、裝配式建筑等方面建造設計能力。

8月23日，記者來到位于海爾路1號的云璽項目，體驗智慧社區“云生活”。業主通過人臉識別可快速進出道閘，遍布社區公區的14臺人臉抓拍攝像機通過瞳孔間距進行精準記錄，識別到危險人員后馬上預警，業主在手機APP上可查看社區中家人的實時畫面；快遞、外賣等外來人員則需要進行身份證與人臉雙重比對與記錄，連同在社區的活動軌跡會一并上傳至海納云平臺，建立人員數據名單；電梯內如監測有電動車進入或有人暈倒，可即時報警或通知救援。

據克而瑞數據顯示，目前智慧社區市場保持著較高的增長，從頭部企業在智慧社區的參與度來看，84%的50強房企均已涉足智慧社區領域。另據記者了解，此前青島市住建局發布了《青島市綠色建筑與超低能耗建筑發展專項規劃(2021-2025)》，從綠色建筑、超低能耗建筑與近零能耗建筑、裝配式建筑、綠色生態城區和綠色生態城鎮等4大方面提出了未來五年建設目標，到2025年，青島裝配式建筑單體裝配率將不低于50%。未來專做高品質的開發商或將迎來重大發展機遇。

產品力至上時代正在到來

對于此次土拍規則調整，有分析人士表示，首批集中供地利潤太薄，第二輪供地如果繼續采取此前的模式，多數企業拿地會造成風險，不拿地又會造成地方收入下滑，是“雙輸”局面。土拍規則調整，當是對房地產調控長效機制的落實，在新房限價，二手房指導價政策的基礎上，讓房價、地價聯動起來。

據中原數據顯示，今年首輪22個城市合計土地出讓金達到10530億元，平均土地溢價率達到14.7%，樓面價平均達10002元/平方米，相比2020年同比上漲了15.1%。與此同時，大部分城市都對新房銷售進行了限價，兩相擠壓下，房企的利潤空間被大大壓縮了。

房企利潤被壓縮，讓一些購房者擔心房屋的品質。此次土拍規則調整，將“品質”列入開發商拿地以及建造標準中，對于開發商的成本管控能力及產品力提出更高的要求，擁有成熟成本管理體系及優秀產品力的房企將進一步拉開與其他房企的距離，同時優秀建筑品質帶來的品牌效應也將對購房者產生一定品牌效應，產品力至上的時代正在到來。

青島財經日報/青島財經網記者 辛小麗