青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)訊（記者 劉瑞東 通訊員 劉明晶 譚美娜）劉某租了隋某的一處房屋經(jīng)營火鍋店，誰知，租賃期限未到房屋被依法拆遷，后隋某領(lǐng)取拆遷補償款。雙方因未對搬遷補償事宜達(dá)成一致，劉某訴至法院。近日，萊西市人民法院對此案作出一審判決：被告隋某返還原告劉某停產(chǎn)停業(yè)損失、綜合裝修評定費、地上附著物費用等部分費用137732.6元及利息。
據(jù)了解，2018年6月1日，隋某與劉某簽訂了一份房屋租賃合同，約定隋某將位于某村的160平方米房屋租給劉某經(jīng)營使用，租賃期限至2023年8月1日，租賃期間如遇政府拆遷，則按政府條款給予經(jīng)營者補償。合同簽訂后，劉某對房屋進(jìn)行了裝修，并在此經(jīng)營一家火鍋店。
2020年9月27日，萊西市舊城改造項目啟動，該村進(jìn)行依法拆遷，政府對該房屋用于合法生產(chǎn)經(jīng)營的建筑面積、附著物評估補償費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費等進(jìn)行了評估確認(rèn)。
2020年12月，劉某搬離該房屋并通知房主隋某，雙方通過微信結(jié)清房租，但未對房屋內(nèi)物品進(jìn)行交接，后隋某領(lǐng)取拆遷補償款。因雙方未對搬遷補償事宜達(dá)成一致，劉某訴至法院，要求被告隋某賠償其停產(chǎn)停業(yè)損失、綜合裝修評定費等共計217460.85元，并支付利息。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，該房屋進(jìn)入拆遷程序后，雙方租賃關(guān)系的存續(xù)基礎(chǔ)喪失，房屋租約提前解除。對于在租賃期間關(guān)于拆遷利益的分配，有約定的應(yīng)依照約定處理，沒有約定的應(yīng)結(jié)合房屋實際使用狀況、租賃期限基于公平原則進(jìn)行。根據(jù)雙方協(xié)議約定，劉某有權(quán)就相應(yīng)拆遷補償款主張權(quán)益。
據(jù)悉，判決生效后，被告隋某自動履行判決確定的給付義務(wù)。
【法官說法】
拆遷補償目的是為彌補損失，而非因搬遷獲益。在具體審判過程中，租約提前解除，涉及到拆遷利益的分配，一般遵循兩個原則：一是尊重當(dāng)事人的意思自治原則，對拆遷款項有約定的遵守合同約定；二是雙方未作明確約定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則及保護(hù)無過錯當(dāng)事人的原則認(rèn)定。比如綜合裝修評定費、地上附著物費用，應(yīng)當(dāng)結(jié)合雙方剩余租期、租金支付、附合裝修物歸屬、實際投入、物品折舊度等實際情況進(jìn)行綜合判斷。而對于停產(chǎn)停業(yè)損失，其系針對從事生產(chǎn)經(jīng)營活動按確認(rèn)的實際經(jīng)營面積發(fā)放，雙方房屋租賃期限尚未屆滿，拆遷必然為雙方帶來經(jīng)營損失，因征收房屋造成合同目的無法實現(xiàn)，并非雙方違約，均應(yīng)得到政府補償。
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