青島財經日報/青島財經網訊（記者 李雯）日前，仲量聯行發布2020年第二季度青島房地產市場報告顯示，上季度青島辦公樓市場成交量有所回暖，線上教育、新媒體、大健康等新興行業表現活躍；業主普遍采取以價換量的租賃策略，市場租金持續下滑。零售地產方面，疫情的影響顯現在市場需求呈現負增長，整體租金承壓下行；住宅市場方面，受疫情抑制的購房需求于本季度集中釋放，商品住宅成交量大幅上升。

辦公樓租賃交易有所回暖

報告顯示，今年第二季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為4萬平方米，整體空置率下降0.8個百分點至28.6%，較今年一季度呈明顯回升趨勢。但其中多數租賃需求并非本季度新增，而是受到疫情影響延遲釋放，推高二季度凈吸納量。在上半年的市場環境中，以專業服務與金融為主的傳統產業仍是租賃市場需求的穩定來源，線上教育、新媒體、大健康等新興行業表現活躍。

二季度無新項目入市，少數未來供應因疫情或將短期延誤。全市整體辦公樓市場存量維持在474萬平方米。預計今年全年的新增供應總量約為34萬平米，僅有少數項目或將出現短期延誤現象。

據介紹，寫字樓業主普遍采取以價換量的租賃策略，整體租金繼續承壓下滑。二季度整體市場平均有效租金為84元/平方米/月，環比下降0.4%，同比下降3.4%。保證出租率仍為業主的優先考量，對租戶資質的審查亦有所放寬。在甲級辦公樓市場，由于疫情給企業經營帶來的不確定性，使得部分企業縮減人員編制，少數也鼓勵員工遠程辦公，導致承租力有所下降，給市場租金帶來下行壓力。二季度甲級市場平均有效租金為118元/平方米/月，環比下降0.7%，同比下降2.8%。

未來12個月，市場租金仍有下降空間，長期降幅預計逐漸收窄。短期內業主對于維持穩定出租率的訴求更大，推動市場租金進一步下探，但長期來看降幅將逐漸減小，并止跌企穩。未來在嚴峻的市場環境下，更靈活的租賃策略、更豐富的辦公產品類型、更完善的配套與服務，加之相應的政策支持與產業導向將有利于同質化的辦公項目在市場競爭中尋找差異化定位，吸引定向的優質租戶。

零售地產租金環比下跌

數據顯示，零售地產市場需求呈現負增長，但生鮮超市及社區商業表現逆勢上揚。上半年，青島零售地產市場凈吸納量為負1.9萬平米，近十年來首次出現連續兩個季度的負增長。受疫情沖擊，餐飲、服飾、兒童、娛樂等業態的多個品牌在不同商場出現退租。其中，兒童業態各細分品類均受到疫情的較大影響，包括早教、兒童娛樂等在內的品牌關店數量遠超過新增店鋪數量。服飾類的新增需求由2019年的29%下降到20%，疫情后消費者對線上渠道的意愿增長，將短期削弱實體商業中服飾業態的活躍度。與此同時，生鮮超市及社區商業持續受益。上半年接近四分之一的新增需求來自于非核心商圈，表明在疫情影響下社區供銷服務渠道脫穎而出。而盒馬鮮生去年簽約的三個門店全部于今年上半年如期開業。

市場新增供應量保持低位。截至第二季度末，全市優質零售地產市場存量為429.7萬平方米，暫無新項目交付入市。雖然疫情使部分新增供應短期延誤，但青島零售物業市場本身處在供量放緩的階段，未來增量市場將以郊區商業為主。

疫情對零售地產市場的影響在二季度全面顯現，市場租金承壓下滑。本季度全市優質零售物業平均租金環比下降4.3%，同比下降3.4%。除少數核心項目仍維持穩定的全年租金預期以外，多數零售業主提供租金優惠的意愿增強，以保證商場出租率并持續吸引品牌入駐。此次市場價格的普遍調整表明，近來年持續疲軟的實體商業環境在疫情沖擊下，加速了業主壓力的集中兌現。

未來12個月，市場租金或將進一步下降。不同商圈與不同定位的項目將出現較為明顯的分化表現，但提升整體出租率將會成為零售業主的普遍訴求。在新增供應方面，郊區商業仍為未來青島市場的關注焦點，即將入市的郊區商業項目將帶動零售地產市場穩定發展。

住宅市場需求開始釋放

受疫情抑制的購房需求于今年二季度集中釋放。寬松的貨幣環境下，房貸利率的多次下調加之適度的購房優惠等利好因素，不斷吸引前期被抑制的買家重回市場。因此，二季度全市商品住宅成交量約為3.6萬套，環比上漲121.9%，同比上漲26.5%。

土地市場火熱，近郊區域受追捧。二季度全市住宅用地共成交120宗，相較于一季度的45宗及2019年二季度的79宗，表現出迅速回升的供地節奏及成交熱度。其中，成交量最高的區域主要集中于近年來城市重點發展的即墨、西海岸及膠州等近郊板塊。