截至昨天上午,據青島市國土資源和房屋管理局官網最新統計數據顯示,我市目前可售樓盤為1989個,可售總套數為208867套,可售總面積達2459萬平方米。根據克而瑞2014系統監測統計,截至5月底,青島市商品住宅存量達到1639萬平方米,同比有19%的漲幅,而2014年上半年市場成交受大環境銀根緊縮及觀望情緒影響,去化周期不斷延長,已經達到19個月的風險周期范圍,中短期內青島市的市場存量去化壓力明顯。
黃島區穩居庫存量首位
據思源經紀各區住宅存量最新統計數據顯示,截至6月30日,黃島區庫存420.4萬平方米,套數38480套,存銷比33月,存量位列第一;膠州市庫存267.05萬平方米,套數24295套,存銷比26.2月,存量位列第二;即墨市庫存201.02萬平方米,套數17417套,存銷比21.2月,存量位列第三。
而庫存量最少的三個區域分別是,高新區庫存45.15萬平方米,套數3561套,存銷比26.3月;嶗山區庫存48.42萬平方米,套數3224套,存銷比16.1月;市南區庫存53.27萬平方米,套數3401套,存銷比31.9月。
備受關注的剛需重地市北區庫存162.76萬平方米,套數15066套,存銷比36.5月;李滄區庫存121.3萬平方米,套數10998套,存銷比15.5月;城陽區庫存173.98萬平方米,套數13933套,存銷比21.4月。
“白富美”市南區也愁嫁
據克而瑞青島首席分析師鄧國華分析,目前青島各區域庫存情況分為三個梯隊,第一梯隊主要為青島市的郊區五市和城陽區黃島等區域。青島市當前穩步實施三城聯動,環灣發展的城市戰略,膠州市的空港新城、即墨市的藍色硅谷、膠南市的西海岸新區等規劃不斷完善,帶動相關區域房地產市場長熱不衰,存量持續攀升,已成為青島市最主要的存量區域,去化周期屬于中等偏上水平;第二梯隊主要是李滄區、原四方區、市北區等區域。受益于城市發展外溢,土地供應充沛,這些城區供求比較小,庫存穩定,去化周期較小,風險是相對最小的;第三梯隊的市南區、嶗山區是傳統高端住宅聚集區,也就是傳說中的“白富美”、“高富帥”。受制于土地供應不足,存量最小,但是去化周期相對最長,市南區隨著近期海逸天成、綠城深藍中心、遠洋公館等當年的地王項目陸續入市,存量有所上升,去化周期已經拉長到30個月以上。
以價換量或引發區域價格戰
隨著庫存壓力增大,開盤項目去化不如預期,在售項目出現去化困難,青島市雖未出現大規模降價的情況,但變相降價,送車位,延期首付等方式已經成為很多項目爭相攬客的常用手段。
對于全國下半年房價走勢,青島思源經紀總經理趙輝表示:“今年房地產市場變化之大,可能會超出所有業內人士的想象,有較大幾率探到大U型底部。我們判斷,這樣的態勢將延續1~2年的時間。”
青島房價又將會怎樣呢?趙輝認為,作為二線城市的青島,市場需求仍然存在。當前開發商和代理商目標一致——把房子賣出去,把錢收回來,加快資金周轉,增強抗風險能力。在這個前提下,堅守價格并非明智的做法,特別是對一些資金壓力較大的開發商而言,現金才是王道,因此以價換量是較為可行的方式。從市場監控數據來看,近幾個月局部地區已經出現了降價現象。但局部熱點板塊受到的影響則不是很大,如李滄區、嶗山區等區域的一些項目,只要產品應市,價格合理,營銷動作及時還是可以保證去化的。這證明市場需求依然存在,只不過購房者的心態已日趨成熟,投資客戶減少,剛需客戶大幅增加。對于已經出現量降價跌趨勢的西海岸,趙輝判斷,“開發商為了保證未來的銷售任務和目標,將會出現更多的以價換量現象,不排除區域競爭項目聚集的板塊出現價格戰的可能。” 本報記者 辛小麗
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