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市場(chǎng)似乎永遠(yuǎn)是陰晴不定的。

“當(dāng)2012年下半年市場(chǎng)開始回暖時(shí)，不會(huì)有人想到，如今的困局。但當(dāng)部分城市的市場(chǎng)陷入困局時(shí)，又不會(huì)想到，地方政府會(huì)這么快放棄之前的限制樓市的種種舉措。”9月12日，一位在一座小城市從事了16年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者感慨。

“雖然放松了，卻又能說(shuō)明什么？”這位開發(fā)商說(shuō)，“在樓市整體供大于求的情況下，市場(chǎng)不會(huì)買賬。進(jìn)一步說(shuō)，也許，連我自己企業(yè)在內(nèi)的不少房地產(chǎn)企業(yè)，或都會(huì)面臨資金鏈持續(xù)緊張的情況，甚至最終倒閉。”

日前，據(jù)路透社報(bào)道，3名消息人士表示，中國(guó)監(jiān)管層近日向部分債券承銷機(jī)構(gòu)傳達(dá)了房地產(chǎn)行業(yè)的最新政策動(dòng)向，“將允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)”。如按外媒的這則報(bào)道理解，就意味著，這塊“口子”在被監(jiān)管部門暫停5年左右的時(shí)間后，將再次出現(xiàn)在市場(chǎng)中。

《國(guó)際金融報(bào)》記者近幾日試圖聯(lián)系中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（下稱“交易商協(xié)會(huì)”）了解消息的真?zhèn)魏途唧w的執(zhí)行情況等，但其官方網(wǎng)站上公布的電話始終無(wú)人接聽。截至發(fā)稿，官方也尚未證實(shí)消息的準(zhǔn)確性。但采訪中，與《國(guó)際金融報(bào)》記者交流的專家和分析人士均認(rèn)同消息“極可能是真的”，并讓記者跟進(jìn)后續(xù)的情況。

《國(guó)際金融報(bào)》記者還發(fā)現(xiàn)，官方未來(lái)的行動(dòng)可能會(huì)使用“很巧妙”的形式——資金用途可能會(huì)“綁定”兩個(gè)方向，即棚戶區(qū)改造和普通住房，其中，前者一直是中國(guó)高層力推的官方舉措之一。

路透社就援引消息人士的話稱，監(jiān)管層規(guī)定募集資金要用于符合國(guó)家政策支持的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款，且該貸款必須為保障房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目的項(xiàng)目貸款。

不過(guò)，市場(chǎng)人士更關(guān)注的也許是放開房企銀行間發(fā)債可能的影響力。

“本來(lái)一直被嚴(yán)格限制排除在外的涉房A股公司在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行中期票據(jù)，是持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策漸趨淡出的必然。”戴德梁行董事、華東區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管顧悅?cè)?月10日在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)分析，“中國(guó)監(jiān)管部門為達(dá)到AA債項(xiàng)評(píng)級(jí)的大型房地產(chǎn)開發(fā)商緩解資金緊張矛盾開辟的一個(gè)新融資途徑，也是一種維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、提振市場(chǎng)信心的方式。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，現(xiàn)階段，開發(fā)貸雖然仍舊受到嚴(yán)格控制，中期票據(jù)的放開意味著對(duì)開發(fā)企業(yè)的融資通過(guò)所謂的“直接融資”慢慢被放松。

在他看來(lái)，“這一消息的發(fā)布，意味著樓市供求和企業(yè)融資都將由市場(chǎng)來(lái)決定。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，是一種長(zhǎng)期利好。”

　　“存在必然性”

隨著今年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化，以往受到限制的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場(chǎng)的融資渠道正被逐步打開。

此前，證監(jiān)會(huì)曾率先打開了房企的公司債融資渠道。比如，今年3月26日和5月20日，臥龍地產(chǎn)6億元的公司債和新城地產(chǎn)20億元的公司債就獲得了證監(jiān)會(huì)的通過(guò)。

這幾日，房地產(chǎn)企業(yè)再次迎來(lái)好消息。有報(bào)道稱，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)人士確認(rèn)，上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)一事已進(jìn)入審議階段。知情人士還稱，目前交易商協(xié)會(huì)的注冊(cè)處正在操辦有關(guān)事宜，且“進(jìn)度會(huì)比較快”。

對(duì)于上述政策，美銀美林經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸廷在日前發(fā)布的研報(bào)中稱，允許上市房企發(fā)行中期票據(jù)相當(dāng)于信貸放松，意味著7至8月一連串低迷經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布后，中國(guó)政府正推行新一輪的刺激以實(shí)現(xiàn)今年7.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)。

“如果上述消息得以證實(shí)，則將代表中國(guó)政府所有嚴(yán)格監(jiān)管和限制出現(xiàn)重大改變。這對(duì)于清理中國(guó)影子銀行是重要的一步，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)開發(fā)商融資成本，并幫助減少私人行業(yè)外部債務(wù)。”陸挺稱。

但更多的分析人士認(rèn)為，開放上市房企在銀行間發(fā)行中期票據(jù)的權(quán)限，不僅是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)，更“有其必然性”。典型的觀點(diǎn)是，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處“嚴(yán)冬”。這一政策的出臺(tái)，是監(jiān)管層一系列“破冰”之舉的組成部分。

據(jù)了解，近階段，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力較大。一方面，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)行業(yè)不再景氣，固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成額同比持續(xù)下降；另一方面，百城房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月下挫，拖累了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力。

“可以說(shuō)，在整體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率同時(shí)下滑的背景下，房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，成為了今年上半年A股市場(chǎng)現(xiàn)金流最為緊張的行業(yè)。”有分析稱。

數(shù)據(jù)顯示，－1208億元的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁担⑿铝?010年年報(bào)時(shí)－943億元的紀(jì)錄。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈全面承壓。中小型房企的境況更令人堪憂。此外，不少地區(qū)的房企資金風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，甚至在房?jī)r(jià)降幅稍小的一線城市也開始出現(xiàn)資金鏈斷裂，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨著“死亡宣判”。

“監(jiān)管層想用房企中票開閘等舉措救市。”同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司的研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，“既然推行市場(chǎng)化，就不可能長(zhǎng)期地對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)實(shí)行抑制政策。在房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)低迷的情況下，開放多種融資渠道，讓各種規(guī)模的房企有機(jī)會(huì)通過(guò)公開的市場(chǎng)手段，募集到支撐各自發(fā)展的資金，這是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑椤?rdquo;

在張宏偉看來(lái)，“現(xiàn)在的中期票據(jù)也罷，之前的優(yōu)先股也罷，其實(shí)都有放開。這些都只是緩解房企資金壓力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的手段而已。”

顧悅?cè)缭诮邮堋秶?guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，上述放開政策是“持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策漸趨淡出的必然”。此前，多數(shù)地方政府放開了對(duì)樓市的限購(gòu)舉措，有的地方甚至打算推出更優(yōu)惠的政策。

在易居中國(guó)高級(jí)分析師薛建雄看來(lái)，另一個(gè)被忽視的背景是：銀行的信托最近卡得比較嚴(yán)，加之今年下半年銀行的資金不會(huì)放給房地產(chǎn)商們。“這些也都是中國(guó)開放房企在銀行間發(fā)行中期票據(jù)的經(jīng)濟(jì)背景。”薛建雄稱。

更重要的是，目前的票據(jù)市場(chǎng)顯然比信托等手段的融資成本更低。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)目前的中票市場(chǎng)存量規(guī)模在3.2萬(wàn)億左右，三年期AAA級(jí)企業(yè)發(fā)行利率6.35%，高于三年期貸款基準(zhǔn)6.15%，低于同期一般貸款的加權(quán)平均利率7.26%，成本明顯低于信托融資利率。因此，房地產(chǎn)業(yè)界人士的普遍觀點(diǎn)是，“此舉能夠適度地降低地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。”

楊紅旭也認(rèn)為，現(xiàn)階段，開發(fā)貸雖然仍舊受到嚴(yán)格控制，但中期票據(jù)的放開意味著對(duì)開發(fā)企業(yè)的融資通過(guò)所謂的“直接融資”慢慢被放松，“這一消息的發(fā)布，意味著樓市供求和企業(yè)融資都將由市場(chǎng)來(lái)決定，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，是一種長(zhǎng)期利好”。

　　有條件限制

不過(guò)，從目前情況看，不是所有的房地產(chǎn)企業(yè)都能獲得融資的批準(zhǔn)。

消息人士稱，“監(jiān)管層規(guī)定募集資金要用于符合國(guó)家政策支持的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目的項(xiàng)目貸款。”

消息人士還稱，以普通商品房為主的房地產(chǎn)上市公司才可發(fā)行中票，同時(shí)，從事棚戶區(qū)改造等公益性質(zhì)的開發(fā)“更受鼓勵(lì)”。

路透社透露，“募集資金僅可用于房建開發(fā)，不能作為土地款等其他用途。”

9月10日，又有報(bào)道稱，交易商協(xié)會(huì)已最新制定了《關(guān)于鋼鐵企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等發(fā)行債務(wù)融資工具的具體安排》（下稱“《安排》”）。其中，除了銀行間市場(chǎng)發(fā)債房企A股上市以外，還要求其具有主體評(píng)級(jí)AA級(jí)（含）以上。這意味著，即使是上市房企，也不是所有的企業(yè)都能獲得融資。

同時(shí)，《安排》還明確，將從風(fēng)險(xiǎn)提示及說(shuō)明、募集資金運(yùn)用、企業(yè)基本情況和企業(yè)財(cái)務(wù)狀況四個(gè)方面對(duì)發(fā)債房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)信息披露。

“當(dāng)然會(huì)有條件限制。”上述房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者說(shuō)，從監(jiān)管部門的角度看，他們總要進(jìn)行平衡的處理，一方面，要考慮到宏觀政策，如棚戶區(qū)本就是國(guó)家力推的舉措之一，不可能不進(jìn)行融資上的支持；另一方面，市場(chǎng)對(duì)于放開房地產(chǎn)普通住宅融資的限制，肯定還存在一定的擔(dān)憂，比如，“有人肯定會(huì)反問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)真的那么缺錢？”

值得注意的是，一則業(yè)內(nèi)公布的上市房企中期票據(jù)發(fā)行政策稱，“為了使發(fā)債主體信息披露更為公開透明，在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)的主體必須是上市房企，且須具備豐富的公開市場(chǎng)融資經(jīng)驗(yàn)，此外，近期海外或國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有信息披露完備的直接融資記錄也是不可或缺的。”

除此以外，存在“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”、“信貸違規(guī)”、“無(wú)證開發(fā)”等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)商也無(wú)法發(fā)行中期票據(jù)。

“這不是雪中送炭，而是錦上添花。”易居中國(guó)高級(jí)分析師薛建雄說(shuō)。

“很明顯，這個(gè)政策的出臺(tái)，針對(duì)的并非那些融資最為困難的小企業(yè)，而是一些大型的、優(yōu)質(zhì)的上市房企。”有觀點(diǎn)總結(jié)說(shuō)，因此，此次放松目的不是單純“救市”，而是意在影響房企預(yù)期，增強(qiáng)購(gòu)地積極性，減緩地方財(cái)政壓力，畢竟，“在銀行間發(fā)行中期票據(jù)”允許范圍內(nèi)，符合條件、能夠發(fā)債的房企，如萬(wàn)科、保利等大牌房企，一般是不缺融資渠道的。

因此，如果站在這個(gè)角度看，放開帶來(lái)的“促進(jìn)意義”可能是“微乎其微”的。

　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可控

“站在風(fēng)險(xiǎn)的角度，監(jiān)管層的‘錦上添花’，真得一點(diǎn)都不意外。”一位國(guó)有銀行地方支行的主任級(jí)貸款經(jīng)理對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者說(shuō)，我個(gè)人的判斷是，相對(duì)于前幾年，今年房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更大一些，“雖然仍可控，但足以讓監(jiān)管部門多用心，保證市場(chǎng)不出亂子。這也是為什么，只有少數(shù)企業(yè)能獲準(zhǔn)發(fā)債的原因”。

全球三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司9月2日發(fā)布的報(bào)告值得警醒：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的持續(xù)疲弱將在未來(lái)幾年削弱中國(guó)房地產(chǎn)商的信用狀況，并導(dǎo)致部分實(shí)力較弱房地產(chǎn)商的生存前景備受質(zhì)疑。

“房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法保持過(guò)去幾年的高增長(zhǎng)率。”標(biāo)準(zhǔn)普爾稱，政府不會(huì)再像此前的行業(yè)低迷期時(shí)那樣提供救助，從而導(dǎo)致開發(fā)商較長(zhǎng)期的艱難經(jīng)營(yíng)狀況。

對(duì)此，標(biāo)普預(yù)計(jì)，“房地產(chǎn)業(yè)信貸增速放緩和較高庫(kù)存將在未來(lái)幾年限制房地產(chǎn)商的增速，盡管基數(shù)較高。因全行業(yè)增長(zhǎng)放緩且利潤(rùn)率受壓，中國(guó)房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)杠桿也預(yù)計(jì)將繼續(xù)上升。”

“在目前的市場(chǎng)狀況下，企業(yè)管理疲弱的小型開發(fā)商或未評(píng)級(jí)開發(fā)商的債務(wù)違約或受并購(gòu)而退出市場(chǎng)的情況將增加。另一方面，大型開發(fā)商的情況亦不較為明朗，特別是土地收購(gòu)戰(zhàn)略激進(jìn)的開發(fā)商。”標(biāo)準(zhǔn)普爾稱。

標(biāo)準(zhǔn)普爾在報(bào)告中總結(jié)稱，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)負(fù)面的評(píng)級(jí)調(diào)整數(shù)量將超過(guò)正面的評(píng)級(jí)調(diào)整數(shù)量，較低評(píng)級(jí)的公司會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約。

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕此前在提供給《國(guó)際金融報(bào)》記者的報(bào)告中也稱，由于影子銀行的借貸可能大幅收緊，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)更多債務(wù)違約行為，不過(guò)“風(fēng)險(xiǎn)僅限于中小開發(fā)商”。

“對(duì)于中小開發(fā)商而言，一旦銀行貸款的成本與難度加大，預(yù)售收入就會(huì)成為他們的主要資金來(lái)源。但事實(shí)是，今年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)放緩，二、三線城市的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商原本就依賴的預(yù)售并不理想，由此必將造成流動(dòng)資金吃緊，因此他們面臨的風(fēng)險(xiǎn)增加。”世邦魏理仕解釋。

但與此同時(shí)，世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉強(qiáng)調(diào)，中國(guó)政府有充裕的外匯儲(chǔ)備和龐大的國(guó)有資產(chǎn)，“如有需要，中國(guó)政府有能力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施援助”。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌此前在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)則稱，就今年的情況看，總體風(fēng)險(xiǎn)還是可控的，“一些供大于求的地方市場(chǎng)，開發(fā)商將面臨較大壓力，這意味著，只有品質(zhì)好、質(zhì)量上乘的房地產(chǎn)將更多地存活在市場(chǎng)中，一些小型的企業(yè)，可能倒閉或被整合。但同時(shí)，就大城市看，可能不會(huì)出現(xiàn)那么糟糕的情況”。